Ситуація на ринку вторинної нерухомості України: ціни, доступність і регіональні відмінності

Середні ціни на квартири на вторинному ринку житла продовжують зростати майже у всіх регіонах України, при цьому найінтенсивніше зростання фіксується у східних областях. Водночас житло поступово стає доступнішим: показник співвідношення середньої вартості квартири до рівня середньої зарплати знижується.

Про це розповідає NewsWeek

Доступність житла у містах України

За підсумками першого півріччя 2025 року індекс доступності житла, який розраховується як співвідношення середньої місцевої зарплати до середньої вартості житла, покращився майже по всій країні. Згідно з оцінками експертів, у більшості міст зменшилася кількість років, які необхідно працювати для придбання однокімнатної квартири.

У Києві на початку липня 2025 року для купівлі стандартної «однокімнатки» потрібно мати сукупний заробіток за 7,6 року, тоді як на початку року цей показник становив 8,2 року. Таким чином, за шість місяців доступність житла у столиці покращилася на 7%. Львів також демонструє позитивну динаміку – індекс знизився з 9,6 до 8,8 річних зарплат, що дорівнює поліпшенню на 8%. Найбільше падіння індексу серед великих міст зафіксовано у Хмельницькому: з 6,1 до 5,5 річних зарплат, тобто на 10%.

У прифронтових містах ситуація ще краща: у Запоріжжі та Херсоні однокімнатна квартира коштує близько трьох середніх річних зарплат, а у Миколаєві та Харкові – приблизно 3,5.

Разом із тим, у кількох містах індекс доступності житла погіршився. Зокрема, у Рівному він зріс на 3%, у Дніпрі – на 2%, а в Одесі – на 3%.

Регіональні особливості цін на вторинному ринку

У Львові середня вартість двокімнатних квартир на вторинному ринку за перше півріччя 2025 року майже не змінилася, а у Києві зросла лише на 2%. За словами аналітиків, така динаміка може свідчити про вихід цін на певне плато:

«Це може свідчити про те, що в 1 півріччі 2025 року ціни в цих регіонах вийшли на своєрідне плато. І хоча подальший напрямок руху цін, звісно, буде залежати від загальної безпекової ситуації в країні, валютних коливань та загального рівня інфляції, зараз бачимо деяку стабілізацію цін на такі квартири в цих містах».

Аналітики наголошують, що зростання середньої ціни на квартири у більшості регіонів свідчить про пристосування ринку вторинної нерухомості до умов воєнного часу. Тепер на ціноутворення більше впливають інфляція та валютні коливання, ніж кількість обстрілів у конкретних містах.

Наразі ринок житла чітко розділився на дві частини. У прифронтових регіонах середня ціна однокімнатної квартири залишається найнижчою: у Запоріжжі – $17 тис., Миколаєві – $20 тис., Харкові – $22,5 тис. У більш безпечних областях ціни у 2–3 рази вищі. Наприклад, у Києві аналогічна квартира коштує $65 тис., у Львові – $64,9 тис., в Ужгороді – $62,8 тис., у Чернівцях – $50,9 тис.

У сегменті двокімнатних квартир регіональний розрив ще більш відчутний: на сході країни ціни становлять $23–30 тис., тоді як на заході – понад $90 тис. Така різниця є прямим наслідком війни та викликає серйозний дисбаланс на ринку.

Варто також зазначити, що значний розрив цін спостерігається навіть між відносно безпечними містами: якщо у Львові середня вартість однокімнатної квартири становить $64,9 тис., а в Ужгороді – $62,8 тис., то в Івано-Франківську та Тернополі цей показник дорівнює $38 тис., а у Хмельницькому – $35,5 тис.