Інструкція для інвестора: як обрати апарт-готель для вкладень

Яна Кузнецова, СЕО Ribas Invest

Інвестори все частіше обирають придбати м2 в апарт-готелі та котеджних містечках замість купівлі квартири. Це пов`язано з тим, що комерційна нерухомість є дорожчою та більш інвестиційно привабливою ніж житлова. Зазвичай вартості таким об`єктам додає розташування, адже вони розміщені в туристичних локаціях, що розвиваються. 

Крім того, до готельної нерухомості є вимоги: це інфраструктура, сервіс, сучасний ремонт, єдина концепція. Так, купуючи апартамент або котедж у прибутковому комплексі, інвестор отримує частку в бізнесі, яка завжди буде більш цінною, ніж квартира, якою він займається самостійно. 

Апарт-готель – це готова бізнес-концепція, єдиний об’єкт, що працює, і, найголовніше, безпека, оскільки прибуток виплачується за принципом рівномірного розподілу коштів усім інвесторам, пропорційно до куплених квадратних метрів. Відповідно, у всіх інвесторів рівні умови.

Визначтесь із запитом

Під час вибору об`єкта для інвестицій потрібно насамперед враховувати те, що ви хочете отримати від цього об’єкта. Є два типи інвесторів. 

Перший тип – це той, хто розглядає прибуткову нерухомість суто як інструмент для отримання прибутку і не планує там відпочивати. Дохід у такому випадку він може отримати двома шляхами – з отримання дивідендів від здачі комплексу або перепродажу. Так, в останньому варіанті інвестор придбає нерхухомість на ранньому етапі будівництва та купує за більш вигідною ціною, щоб перепродати на етапі здорожчання. У таких випадках його насамперед буде цікавити вартість та актуальна площа для перепродажу. 

Другий тип інвестора – це той, хто хоче інвестувати у проєкт та отримувати всі переваги, які він дає. У такому випадку вкладник поєднує два своїх запити: відпочинок і отримання прибутку. Ця стаття саме для нього. 

На що звертати увагу під час вибору об’єкта?

Коли мова йде про інвестування в готельний бізнес, необхідно розглядати різні аспекти, що впливають на успішність проєкту. Поговоримо про найбільш вагомі з них. 

• Локація. Серед загальних чинників, на які треба звертати увагу під час вибору комплексу для інвестування, насамперед варто виділити локацію. Вона точно має бути туристичною. Це може бути місце, яке тільки розвивається, але має гарні перспективи. Це важливо, бо локація завжди додає вартості як квадратному метру, так і середньому тарифу на проживання. 

Керівна компанія з ім’ям та досвідом є індикатором чи влучно все обрано. Ми завжди робимо аналіз ринку та розуміємо, які локації будуть розвиватися. Нині позитивна динаміка спостерігається саме на заході України – у Львові, Яремече, Буковелі. Це безпечний регіон, де формується нова ера готельних продуктів, які витісняють проєкти колибного типу і відрізняються сучним дизайном, різноманітною інфраструктурою.

У готелі має бути правильна концепція, щоб забезпечити його заповнення у міжсезоння. Наприклад, як в одеському апарт-готелі WOL.121. 

Проте і в інвестора має бути базове розуміння перспектив розвитку регіонів України на декілька років вперед. Наприклад, нині спостерігається тенденція до активного туризму на заході Україні. 

• Концепція. Також треба звертати увагу на концепцію комплексу: про що він, яку інфраструктуру включає, як він виглядає з архітектурного погляду, який дизайн і наповнення номерів. Це все також буде впливати на вибір гостей. Наприклад, у новому проєкті Melis, який ми будуємо спільно із Numo Development, ми будемо дотримуватись пропорції 45/55, де 45 – це розвиток інфраструктури, 55 – безпосередньо апартаменти, замість звичної для багатьох схеми 30/70.
• Юридичний аспект. Перед інвестуванням обов`язково потрібно переглянути у забудовника дозвільні документи. Крім того, варто перевірити його репутацію, дізнатися які об’єкти він реалізовував, яку команду залучає до реалізації проєкту, що вас зацікавив.
• Наявність професійної керівної компанії. У керівної компанії має бути професійний підхід до створення продукту, його реалізації та супроводу. Не варто їй довіряти, не заглибившись в деякі аспекти. Зокрема, особливу увагу радимо звернути на реалістичність прогнозованого показника окупності, а також на те, чи врахований резервний фонд. Якщо ні, то це впливає на темпи повернення інвестицій. 

Підбірка важливих запитань, які варто обговорити з готельним оператором перед інвестуванням

 Усе починається з правильних запитань, і вони є важливою частиною співпраці з готельним оператором перед інвестуванням. Серед найважливіших і основних з них є такі:

• Форма володіння: Чим я буду володіти? Що я можу з цим робити? Які права та обов’язки в мене є? Що передбачає співпраця з вами? 
• Обов`язки: Як ми юридично фіксуємо те, які права та обов’язки є в кожного? Якщо ви керуєте готелем, то що це чітко передбачає? Дайте мені перелік ваших зобов’язань і механізм, як я буду контролювати фінансову звітність, стан моїх номерів та платежі, які будуть відбуватися. 
• Можливості: Коли я можу приїздити? Скільки часу на рік я зможу відпочивати безкоштовно? 
• Перепродаж. Якщо я захочу передпродати моє майно, які можуть бути умови перепродажу? 
• Фінанси: Як саме ви вираховуєте фінансове моделювання? На чому воно базується? Який показник окупності? Чи передбачили ви резервний фонд? Як ви рахуєте витрати? Чи можуть в мене виникнути додаткові витрати? 

Розподіл зон відповідальності

Зазвичай керівні компанії пропонують комфортну взаємодію для інвестора – готовий бізнес «під ключ» з повною свободою від операційного керування. 

Під час такої співпраці на інвестора працює ціла команда: фінансовий, юридичний, а також відділ бронювання, операційного та стратегічного управління. 

До прикладу, ми пропонуємо інвесторам контролювати поточний фінансовий стан за допомогою чат-боту, а також розробляємо мобільний додаток. Там є звітність, особистий менеджер, який відповідає на всі запитання. Це дає інвестору змогу розраховувати на прозорість та повне операційне керування комплексом, можливість слідкувати за станом, грошообігом, оптимізацією, стратегічним управлінням.

У співпраці з керівною компанією інвестору залишається лише перевіряти поточний фінансовий стан за допомогою обраного формату комунікації, використовувати свої безкоштовні дні на відпочинок, а також погоджувати можливі дії щодо ремонту та амортизації, які не приймаються без його затвердження, оскільки це його приватна власність. 

Інвестування в прибуткову нерухомість, як і в інші ніші, потребує наявності базових знань про ринок. Лише розібравшись у наявній пропозиції ви зможете правильно обрати об’єкт і керівну компанію. Звертайте увагу на репутацію забудовника і готельного оператора, ставте правильні запитання, а також не забувайте проаналізувати проєкт з погляду туриста. Задайте собі чесне запитання чи обрали б ви цей апарт-готель чи котеджне містечко для свого відпочинку. Ваша уважність та обґрунтовані рішення допоможуть вам забезпечити вигідну інвестицію в готельну нерухомість.